И вдруг!… Вам срочно понадобилась большая сумма денег! Разумеется, занять у соседки… как-то невозможно 50-100 000 долларов да и неудобно. Потому что все равно не даст, или скажет, что нет. И поэтому при такой финансовой потребности придётся задуматься о продаже своей собственной квартиры. Но времени мало, а деньги нужны срочно!
Вам не встречались подобные "трагические" предисловия в публикациях от милых риэлторов, точнее от их пиарщиков? Если нет, то значит все впереди. А если да, то впереди может быть то, что мы называем обратной стороной медали. И давайте поговорим именно об этом.
Верить или не верить газетно-журнальным публикациям явно рекламного (точнее заказного) характера - личное дело каждого. Но иметь представление о предлагаемых услугах, конечно, нужно.
Итак, нам предлагают в кратчайшие сроки реализовать квартиру и тут же получить за нее деньги, которые так нужны. Сделка носит название "Срочный выкуп".
Какие плюсы?
Во-первых, это минимальный срок исполнения сделки: в среднем 5-15 суток. Такое время потребуется на сбор всех предпродажных документов. Если документы уже собраны, то на всю операцию достаточно и нескольких дней.
Во-вторых, как нам обещают, продавец получает 90-95% от рыночной стоимости (5-10% - забирает риэлторская контора - за праведные труды, отменный сервис и понесенные расходы).
В третьих, продавец не затрачивает ни времени, ни нервов, ни сил - за него все сделает профессионал.
Список можно было бы продолжить, но не будем отбирать хлеб у коллег из PR-отдела. Просто вежливо попросим у них извинения за напоминание о том, чего они не успели рассказать. Надеюсь, они нас простят.
Теперь мы поведаем об обратной стороне медали…
Начнем с начала. Почему нам обещают продать квартиру в минимальные сроки? Объективно потому что на нее не ищут покупателя. Он перед вами - в лице сотрудника риэлторской конторы, на которого и оформят жилье. Чуть позже жилье он продаст, заработав на этом кругленькую сумму. Предположим Вашу квартиру оценили в 3 500 000 руб., сколько будет 5%? Правильно 175 000 руб. (автомобиль). А 10%? Тоже правильно 350 000 руб.
Конечно, часть этих денег уйдет на покрытие расходов, связанных с получением необходимой документации: справки из БТИ, согласие всех членов семьи, разрешение опекунского совета (если прописаны несовершеннолетние дети) и пр. Остальное - чистая прибыль.
Но нам разъясняют, что это не так. К расходам также относится:
- оформление квартиры на имя нового собственника и последующая продажа от его имени;
- погашение процентов по кредиту, взятого на выкуп квартиры;
- страхование риска, связанного с перепродажей.
Иногда, также не постесняются заметить, что благодаря нашему бюрократическому аппарату приходится раскошеливаться на ускорение некоторых процессов, само собой не официально.
По всем пунктам лукавят, мягко говоря. И вот почему… Оформление недвижимости на имя нового владельца при соблюдении всех требований закона, о которых обычный риэлтор все вдоль и поперек знает дело не хлопотное и не дорогостоящее. Кроме того, квартиру могут продать и от имени бывшего владельца. Для того, чтобы он подписал акт отчуждения, его вызывают в удобное время (и пусть только попробует не прийти). А деньги он может получить на основании мудро составленного договора, расписки и иных принимаемых в суде документов. Конечно, это крайний случай и об этом могут не говорить, но мало ли о чем, не принято вести разговоров. Не секрет, что существуют и иные доверительные схемы, не имеющего фактического отражения на бумаге.
Идем дальше. Самый интересный пункт - о погашении процентов по банковскому займу или другими словами - кредиту. Кто-нибудь пробовал получить кредит в размере стоимости жилой площади? Сколько на это уходит времени? Совершенно верно - не 5 дней! При таком раскладе, можно самому взять кредит, заложив свое жилье.
Следовательно, у риэлторской конторы свои, эксклюзивные, отношения с банком. Так что и все разговоры о банковских ставках позвольте поставить под сомнение. Не будем же мы отрицать возможность предоставления беспроцентных займов на усмотрение руководства банка… Это уже не говоря о том, что солидная компания либо не будет брать взаймы у банка (обойдется своими средствами), либо у нее налажен механизм откатов, за счет которых хорошо зарабатывает и банковская структура, и риэлторская компания.
Теперь о рисках…
Риски связаны с возможными квартирными обременениями. То есть: недееспособными и несовершеннолетними гражданами, а также гражданами, несущими службу в армии, находящимися в исправительных учреждениях или на принудительном лечении и пр. Разумеется, что срочной продажей проблемной квартиры никто, кроме жулика заниматься не станет. Ее не то, что срочно, ее вообще продать практически невозможно. И продавцы об этом прекрасно знают.
Риэлтор возьмется за сделку только в том случае, если будет уверен в соблюдении интересов всех сторон. В противном случае, он мошенник. Рассматривать незаконные способы сделок с недвижимостью, коих насчитывается довольно много, в рамках этой статьи не имеет смысла.
Одним словом, не существует в реальности ни страхования, ни компенсации риска перепродажи путем взимания денег с суммы сделки - те самые 5-10%. Эта плата - заработок риэлтора за его работу, которую вы не в состоянии самостоятельно быстро осилить. И ни что другое! Вам, хоть раз показывали полис страховой компании, которая страхует сделку с недвижимостью от возможных обременений?
И еще. Само понятие "срочный выкуп", если говорить откровенно, заняло место привлекательной услуги искусственно. Раньше риэлторы тоже прибегали к таким "фокусам". Особенно, когда резко росли цены, и была возможность вынудить продавца сбить стоимость. К сожалению, в риэлторском деле все решают деньги. И только деньги. Таков бизнес.
Но цель этой статьи - не обвинить умелых коммерсантов зарабатывать - это их законное право - а, слегка обнажив ситуацию изнутри, объяснить новичкам, что следует быть более предусмотрительными и осмотрительными.
Разумеется, любая сделка с недвижимостью обойдется вам в кругленькую сумму за риэлторское сопровождение, но, по крайней мере, стоит разобраться, сколько и за что платить.
Анонс на четверг 1 июня 2006г.
День рубрики СТРАХОВАНИЕ И ЗДОРОВЬЕ: