В 1882 году был основан "Государственный крестьянский земельный банк", который ссужал крестьян средствами для закупки помещичьих угодий. С 1883 года по 1895 год было выдано 15 тыс. кредитов на сумму 82 млн. руб. сроком до 35 лет под 7,5-8,5% годовых. Ссуды выдавались в объеме 75% от стоимости сделки, а в 1896 году они выросли до100%, при этом процентная ставка снизилась до 3,5-4,5%.
"Государственный дворянский земельный банк" был создан в 1885 году. Кредиты выдавались на 66 лет под 5% годовых и покрывали 100%-ную оценочную стоимость залога. До 1917 года в России успешно существовала развитая финансово-кредитная система.
Сегодня приходится констатировать, что наша страна в области ипотечного кредитования далека не только от развитых стран, но и от тех достижений, которые были в России более 100 лет назад.
По данным на 2004 год, в России на одного человека в среднем приходилось 20,4 кв.м, то есть семья из 4 человек имела площадь 80,8 кв. м. Сравните: в США в 1950 году размер квартиры, занимаемый семьей, составлял 93 кв. м, а к 2001 году вырос до 195 кв. м. Даже сегодня россияне находятся в худших условиях, чем американцы 50 лет назад. Чтобы стать домовладельцем, жителю Соединенных Штатов нет нужды полжизни экономить, откладывая с зарплаты: достаточно иметь стабильный доход и знать дорогу до ближайшего ссудно-сберегательного банка.
Ипотечное кредитование (выдача ссуд на закупку жилья под залог приобретаемой недвижимости) - один из самых удобных и простых способов покупки квартиры. Его развитие - основная цель федеральной программы "Жилище". Согласно ей, намечено увеличение объема ипотечных кредитов к 2007 году до 150 млрд. руб., а к 2010 году - до 415 млрд. руб. К этому сроку планируется довести строительство до 80 млн. кв. м в год. Правительство рассчитывает с помощью ипотеки улучшить ситуацию с жильем.
С начала 2006 года средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве выросла на 65% и перевалила за 4100 долларов. В результате роста цен страдает в первую очередь потребитель. Цены такие, что среднестатистический москвич не может позволить себе купить квартиру. Судите сами. Средняя зарплата в Москве - около 800 долларов, а средний доход равен 1000 долларов в месяц. Исходя из этих показателей, человеку, чтобы приобрести квартиру, придется копить 16-19 лет.
Понятно, что единственно доступный инструмент для улучшения ситуации правительство видит в развитии ипотечной системы. Однако ситуация на рынке жилья складывается так, что даже с помощью ипотеки купить квартиру для среднего класса становится невозможным.
На сегодня средние ежемесячные выплаты на покупку квартиры стоимостью 180 тыс. долларов составляют 1685 долларов, а первоначальный взнос - 54 тыс. долларов. Если же представить идеальную ситуацию: не надо вносить изначальный взнос, процентная ставка равна 3%, а срок выплат 30 лет, при этом ежемесячный взнос у людей с зарплатой 800 долларов составит 726 долларов. На жизнь остается 74 доллара в месяц! А у тех, чей доход -1000 долларов, гораздо больше: 274 доллара, что не позволит помереть с голоду!
Три года назад средний доход московской семьи, обращающейся за ипотекой, должен был быть не менее 1200 долларов в месяц, а средняя ставка составляла 15% годовых. Чтобы купить однокомнатную квартиру, которая в то время стоила 50 тыс. долларов, надо было накопить 29% первоначального взноса. Сегодня же стоимость аналогичной квартиры в среднем равна 180-190 тыс. долларов, а первоначальный взнос - до 53%. В таком случае при ипотечной ставке 11% и ежемесячном взносе более 1300 долларов доход семьи должен составлять не менее 2700-3000 долларов.
А ведь ипотека призвана в достаточно короткие сроки и без особых хлопот дать возможность широким слоям населения приобрести квартиру в кредит, хотя и под залог этого же жилья. Как считают аналитики, необходимо сократить ставки по кредитам с 11-12% до 3%. Но одного этого еще недостаточно. Надо, чтобы постоянно снижалась стоимость квартир и росли доходы граждан. По сравнению с государствами развитой экономики процентные ставки по ипотечным кредитам у нас самые высокие - 12,7%. Сравните эти цифры с аналогичными показателями дореволюционной России.
Даже в относительно бедных государствах, таких, как Болгария и Польша, они равны 8,8%. Доля жилья, приобретаемого через ипотеку в России, составляет всего 6,7%, когда в той же Болгарии она составляет 27%, а в Польше - 53%. Объем рынка ипотечного кредитования у нас не превышает 1% ВВП, в то время как в Чехии он равняется 6% ВВП, в Румынии - 8%, а в Венгрии - 16% ВВП.
В начале ноября впервые в России был размещен выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Однако говорить о полномасштабном развитии этого вида услуг еще очень рано. Хотя, как стало известно, ЦБ России намерен снизить требования к достаточности средств банков при выпуске ипотечных облигаций с 14% до 10%. Об этом заявил глава департамента банковского надзора ЦБ Алексей Симановский на форуме Ассоциации европейского бизнеса в России. По его словам, действующий норматив - 14% перекрывает банкам доступ к наиболее дешевому способу финансирования ипотеки, то есть выпуску ипотечных облигаций.
Таким образом, ЦБ собирается снять одно из основных ограничений, тормозящих развитие ипотечного рынка на протяжении последних несколько лет. По мнению экспертов, снижение норматива даст банкам возможность получить доступ к длинному и дешевому финансированию своих ипотечных программ. Следствием же этих мер должно стать снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья.
Источник: