Почему на востоке столицы возводится так мало новых домов? Складывается парадоксальная ситуация: различные девелоперские компании, в том числе достаточно крупные и известные, постоянно сообщают о планах по освоению огромных промзон, расположенных в Восточном административном округе. Риэлторы пространно размышляют о том, как хорошо будет продаваться это жилье, поскольку на Востоке ощущается серьезный дефицит предложения нового жилья эконом- и бизнес-класса. Разговоров много, но до дела так и не доходит: округ по-прежнему занимает одно из последних мест по объемам нового строительства.
Объяснений такого положения существует огромное количество, но наиболее интересное мнение высказал один риэлтор: квартиры в новостройках этого округа не пользуются достаточным покупательским спросом и реализуются крайне медленно. Суждение достаточно неожиданное, но тем не менее имеющее под собой серьезные основания.
Действительно, до сих пор на территории округа появлялись исключительно недорогие объекты, максимальная стоимость 1 кв. м в которых лишь изредка достигала $5 тыс. Дома в подавляющем большинстве возводились панельные, с редкими исключениями в виде монолитных жилых комплексов.
С них и начнем. Так уж сложилось, что в течение 2004–2005 годов на рынке появились (в первую очередь с помощью компаний «ДОН-Строй» и «Капитал груп») достаточно многочисленные и разнообразные предложения квартир в высотных жилых комплексах возле станций метро «Измайловская» и «Семеновская». Стартовые цены были неплохими и конкурентоспособными — на уровне $1300 за 1 кв. м, но в дальнейшем темпы их роста явно превысили средние по московскому рынку, а тем более по Восточному округу. Когда эти квартиры за полгода подорожали более чем вдвое и стали стоить более $3500 за «квадрат», неожиданно оказалось, что желающих купить их не так и много.
Ситуация для московского рынка новостроек достаточно типичная: стремясь извлечь максимальную прибыль, девелоперы нередко «загоняют» продажные цены выше реального покупательского спроса. Когда это несоответствие становится заметным, возникает классический вопрос: что делать дальше? Снижать цены уже нельзя, поскольку «так не принято» и вообще отрицательно сказывается на имидже новостройки, особенно когда продаются квартиры в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов.
В итоге никто ничего не делает, благо финансовым «жирком» столичные девелоперы обзавелись и могут позволить себе ждать покупателя, которому нужна квартира именно в этом районе и которого удовлетворит предлагаемое архитектурное решение. В последнее время ждать приходится очень долго: вала покупателей жилья бизнес-класса, рассматривающих варианты приобретения квартиры в Восточном округе, не наблюдается. А раз предложение превышает спрос (как давно хотелось написать эту фразу!), то зачем выводить на рынок новые дома — выгоднее придержать площадки до лучших времен.
Может быть, обстановка с реализацией новостроек эконом-класса в ВАО выглядит иначе? А вот и нет. Но причины низкого спроса в этом сегменте другие. Чаще всего речь идет о неудачном местоположении новых построек. Восточный округ давно славится тем, что большинство сложившихся жилых кварталов расположено на порядочном расстоянии от станций метро.
При этом новостройки в этом округе возводятся преимущественно в рамках точечной застройки: их с трудом «втискивают» в существующие микрорайоны пятиэтажек. Жителей становится больше, трафик — насыщеннее, а количество общественного транспорта и ширина транспортных магистралей не меняются. Как итог — в утренние и вечерние часы пик на то, чтобы добраться до ближайшей станции метро, приходится тратить минут 30–40. К плюсам этот факт отнести крайне сложно.
Риэлторы с содроганием вспоминают до сих пор не урегулированную ситуацию с обманутыми соинвесторами, которых на территории ВАО по абсолютно непонятным причинам оказалось наибольшее количество. Вроде бы мелочь, но на решение о приобретении квартиры, особенно иногородними покупателями, она оказывает очень сильное влияние. Для полноты картины добавим сюда и отнюдь не самые низкие цены на панельные новостройки и опять получим серьезный дефицит покупательского спроса.
Вот и не идет в округе программа расселения пятиэтажек, которая зависит от готовности инвесторов вкладывать средства в снос старых домов и возведение нового социального жилья в обмен на новые площадки под коммерческую застройку. Да и эти немногочисленные новые объекты выводятся на рынок крайне редко — в среднем один–два в месяц, что ничтожно мало по сравнению с другими московскими округами. Почему? Ответ: цены слишком высоки. Современный покупатель это прекрасно почувствовал, просчитал и отправился в другие округа на поиски более подходящего по соотношению цена/качество жилья.
Павел Епихин
Начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал»:
— С каждым годом на Востоке столицы сокращается число промышленных предприятий, освобождаются большие территории с возможностью квартальной застройки: территория Черкизовского рынка (234 га), территория завода «Альфапластик» (более 100 га). Совокупность этих факторов, возможно, приведет в ближайшем будущем к признанию ВАО одним из наиболее интересных мест для проживания представителей среднего класса. Благо расположенный вплотную к Восточному округу Бауманский район вырывается в последнее время чуть ли не в лидеры по объемам нового офисного строительства, а фактор близости жилья к месту работы приобретает для покупателей все большее значение.
Единственной проблемой, решению которой девелоперам просто необходимо уделить повышенное внимание, останется транспортная доступность. Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов, основные артерии востока столицы, явно перегружены, а хороших объездных путей в настоящий момент нет.
Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик «МИЭЛЬ-Новостройки»:
— Уровень цен на квартиры в ВАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет от $2030 до 8500 за 1 кв. м. В последние три года в Восточном округе Москвы наблюдается трoекратный рост объемов строительства. Наиболее известным проектом в ВАО является комплексная застройка района Кожухово, которую планируется завершить в 2007 году. К этому времени там появится 1,2 млн кв. м жилья преимущественно типовых серий П-44Т и П-46М. В 2008 году запланировано возведение домов в районах Восточное Измайлово, кв. 35–36; Измайлово, мкр. 4–5; Северное Измайлово, мкр. 47–48, 49–50. В следующем году также планируется сдать госкомиссии первую очередь жилья, возводимого на месте промзоны «Красный богатырь» (порядка 100 тыс. кв. м).
Сергей Лядов
Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— Новые дома в ВАО сегодня строятся по большей части точечно. Это преимущественно панельные и монолитные дома эконом-класса, хотя в округе присутствуют и жилые комплексы бизнес-класса. Точечное строительство ведется в районах Гольяново, Перово, Преображенское, Сокольники, Соколиная Гора, Измайлово. В округе подходит к завершению последний городской проект массовой застройки — Кожухово. 90% домов приняты госкомиссией, процесс сдачи остальных заканчивается. В настоящее время ведется строительство последнего девятого микрорайона. Стоимость новостроек ВАО сейчас колеблются от $2700 за 1 кв. м в Кожухове до $7500 в Сокольниках.