«Собственник» уже писал о новой концепции подземного развития столицы, которая была одобрена на заседании московского правительства в марте. На наш взгляд, отдельного внимания достойна высказанная в ходе того же заседания городских властей инициатива о перенесении большинства столичных складов ниже уровня земной поверхности.
Напомним, что в ходе заседания столичного правительства первым заместителем руководителя Департамента градостроительства Москвы Константином Королевским было предложено разместить под землей до 70% гаражей, 30% предприятий служб быта и 80% складов. Откровенно говоря, идея звучит несколько утопично. Да и не вполне понятно: зароют ли под землю уже имеющиеся склады и гаражи или к 2010 году (до которого рассчитана Концепция освоения подземного пространства столицы) построят столько подземных складов, что все существующие сегодня составят лишь 20% от будущего количества?
Дети подземелья
Для начала неплохо было бы понять, сколько подземных складов существует в Московском регионе сегодня и что они собой представляют? Как отмечает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов, имеющиеся в наличии под землей склады – это подвалы и цокольные этажи. «Их объем никто не считал, так как это серый, непрозрачный рынок. Такие объекты по своей эффективности уступают современным логистическим сооружениям на порядок», – подчеркивает эксперт.
«На сегодняшний день в Московском регионе есть подземные склады Министерства обороны для хранения оружия, есть подобные склады для хранения ГСМ (горюче-смазочных материалов — Прим. ред.), – рассказывает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. – Объем площадей оценить довольно сложно по причине закрытости информации. Подобные гражданские проекты пока открыто не анонсируются».
Классовая борьба
Как правило, если речь заходит о коммерческой недвижимости, не обходится без такого словосочетания, как «класс объекта». Отсюда непраздный интерес: а к какому классу могут быть отнесены подземные склады (например, как будет оцениваться их этажность – этот параметр традиционно учитывается при присвоении помещению определенного класса)? Впрочем, единой системы классификации складских помещений у нас пока что нет в принципе, поэтому делать прогнозы такого рода довольно сложно.
Что же до тех складов, которые под землей уже имеются, то их максимум – класс D, убеждены эксперты. «Существующие сегодня подвалы, использующиеся для хранения товаров, трудно вообще отнести к какому-либо классу складов, – считает Руслан Суворов. – Но если вдруг появятся заметные площади в новых подземных объектах, способных обеспечить эффективную логистику, то они либо будут относиться к тому классу наземных сооружений, который обеспечивает схожий уровень эффективности логистики, либо понадобится актуализировать классификацию под такие объекты». С экспертом соглашается и директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «Миэль-Недвижимость» Айдар Галеев: «Подземные склады могут быть ориентированы на любой сегмент, так как от местоположения самого помещения важные его характеристики не меняются. Находясь под землей, склад не уступает аналогичным помещениям на земле ни в температурном режиме хранения, ни по высоте хранения».
Сколько стоит склад построить?
Момент следующий: насколько вообще реален проект переноса складских помещений под землю, что это означает в практическом плане, и сколько это будет стоить? По мнению экспертов, основной технической проблемой переноса склада в подземное пространство будет сохранение возможности оперативно перемещать грузы при обеспечении доступа транспорта к погрузочно-разгрузочным докам. «Перенос объема склада под землю – занятие дорогостоящее, – поясняет Суворов. – А если при этом загонять и грузовой транспорт под землю для погрузки-разгрузки, проект становится еще дороже. Возможно, есть смысл подумать о неком смешанном варианте. Может быть, найдется технология, позволяющая организовать такой процесс. Очевидно, что любое такое решение будет гораздо дороже наземного».
Неизбежные сложности с погрузкой-разгрузкой Айдар Галеев называет значительным недостатком подземного складского строительства: «Это связано с необходимостью опускать груз вниз с помощью лифта или подъемника. Конечно, процесс погрузки можно форсировать организацией стационарных штабелеров, что достаточно дорого и неэффективно с точки зрения возможностей хранения товаров разной упаковки».
На всякий случай напомним, что себестоимость строительства «обычного» склада сегодня составляет от $800 до $1000 за кв. м. По сравнению со строительством наземного сооружения, цена возрастает как минимум вдвое, убежден Михаил Гец. По мнению же Айдара Галеева, при реализации подземного проекта цена возрастет до $2,5-3 тыс. за «квадрат», то есть втрое.
Подводим итоги
Возникает закономерный вопрос: а в чем тогда смысл «закапывания» складов? А смысл быть должен – вряд ли предложение «разместить под землей до 80% складов» носит чисто эмоциональный характер. Своей точкой зрения на пользу, которую можно извлечь при таком подходе, с нами поделились участники рынка. «На мой взгляд, подземное строительство актуально для тех объектов, где местоположение имеет критическое и определяющее значение, что в отдельных случаях актуально для ритейла, – говорит Руслан Суворов. – Но для складов, местоположение которых важно, но не критично, такие дорогие решения не актуальны. Крупные логистические сооружения скорее уйдут за МКАД, чем под землю».
«Желание строить подземные склады возникает в связи с дефицитом земельных участков. Хотя при размещении таких помещений под землей площадь занимаемой поверхности никак не меняется, – говорит Айдар Галеев. – Складские помещения чаще всего представляют собой одноэтажные здания с высотой потолков не менее 10-12 метров. Строительство многоэтажных складов может быть оправдано только в случае, когда площадь земельного участка не превышает 1 га и находится в пределах Москвы, при этом дешевле будет строить 2-3 этажа вверх, чем вниз. Поэтому «уходить» под землю не стоит в принципе».
Основным плюсом переноса такого впечатляющего количества складов под землю называют освобождение территорий для объектов, которым солнечный свет нужнее: для жилья, офисов, ритейла. «Однако концентрация недвижимости не может происходить любой ценой, – уверен Руслан Суворов. – Москва и так уже не справляется с транспортными потоками, а большая концентрация недвижимости еще больше усугубит эту проблему. В целом, думаю, что перенос такого количества складов под землю не является необходимым для города».