Оксана Смирнова
По данным специалистов компании Colliers International, в 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения класса А на 8–12%, для офисов класса В — на 6–10%. Общее поглощение рынком офисных помещений классов А и В в 2006–2007 гг. прогнозируется на уровне 950 000 м2 и 1 000 000 м2 соответственно.
Среди тенденций на 2006–2007 гг. специалистами отмечаются усиление децентрализации рынка — активное развитие субрынков, продолжение регенерации промзон и развитие бизнес-парков, продолжение активного освоения девелоперами срединного пояса Москвы, охватывающего районы за пределами исторического центра города и ограниченного районами, прилегающими с внешней стороны к Третьему транспортному кольцу. В 2006–2007 гг. будут разработаны и реализованы первые крупные офисные и многофункциональные девелоперские проекты за пределами МКАД. Также отмечается успешное развитие ММДЦ «Москва-Сити».
По словам Натальи Шлюевой, пиар-менеджера Knight Frank LLC, в силу повышенного спроса на качественные офисные площади, цены в районе ММДЦ «Москва-Сити» в среднем на 8–12% выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от ТТК. Тем не менее за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами. Среди наиболее интересных проектов можно отметить:
В среднем, как отмечает Наталья Шлюева, на рынке цена продажи офисных помещений класса А составляет $4200–6000 за м2. В то же время в офисном здании «Башня 2000», расположенном на территории ММДЦ «Москва-Сити», зафиксирована самая высокая цена предложения — $14 тыс. за м2.
«Ставки аренды здесь составляют в среднем $950–1200 за м2 в год, — рассказывает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. — Такой высокий уровень ставок обусловлен в частности тем, что в аренду, как правило, предлагаются небольшие офисные блоки с отделкой и возможностью аренды на срок 11 месяцев. Говоря о будущей динамике арендных ставок на офисные помещения в проектах ММДЦ «Москва-Сити», можно с уверенностью сказать, что дальнейшая успешная реализация проектов, предусматривающих, наряду со строительством современных деловых центров, создание развитой самодостаточной инфраструктуры данного делового района, в условиях растущего спроса со стороны потенциальных арендаторов будет сопровождаться плавным ростом арендных ставок на офисные помещения».Другим примером является многофункциональный комплекс «Башня Федерация», строительство которого в этом же районе ведет ЗАО «Миракс-Сити», и где в настоящее время на продажу предлагаются офисные площади по цене $9000 за м2. Очевидно, что после завершения строительства данного комплекса стоимость квадратного метра в «Башне Федерация» также повысится.
Рост доли офисных площадей
По данным компании NAI Global, объем введенных за I квартал офисных площадей составил порядка 92 тыс. м2. При этом наблюдается тенденция роста доли офисных площадей класса А — на них приходится порядка 67% предложения. Площадь спроектированных за I квартал объектов офисной застройки Москвы в сумме составляет 585 тыс. м2. Проекты представлены к реализации в интервале с 2006 по 2011 годы.
Наиболее крупными проектами I квартала 2006 года, по данным специалистов NAI Global, являются бизнес-центр «Бородино» (класс А, общая площадь 34 000 м2, местоположение — ул. Русаковская,13) и Gorky Park Tower (класс А, 32 000 м2, местоположение — Ленинский пр-т, 13–15).
Крупные проекты
Ожидается строительство порядка 700 тыс. м2 офисных площадей «Нафта — Москвой» на территории Краснопресненского сахарорафинадного заводаДиректор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев также отмечает офисно-гостиничный центр группы компаний «ТЭН» на Рязанском проспекте и деловой центр на ул. Коровий Вал от «Хорус Кэпитал» на территории кондитерского комбината «Добрынинский». По его словам, вблизи комплекса «Москва-Сити» сразу два девелопера планируют вести офисную застройку: ожидается строительство порядка 700 тыс. м2 офисных площадей компанией «Нафта-Москва» на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода; корпорация Mirax планирует построить 1,1–1,2 млн. м2 торгово-развлекательных и офисных помещений на участке площадью 45 гектаров в зоне отчуждения железной дороги.
Статистика арендных ставок
Аналитики Jones Lang LaSalle располагают такой статистикой: prime rent офисов класса А в новых качественных зданиях составляет $680–750 за м2, аренда офисов класса В — $470–490 за м2. По словам Ольги Батуриной, старшего аналитика отдела исследований Jones Lang LaSalle, по итогам I квартала 2006 года ставка аренды площадей в сегменте офисных помещений класса А значительно выросла по сравнению со ставкой аренды помещений класса В.
По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, ставки аренды на начало мая 2006 года составляют по классу А — $680–860 за м2 в год, по классу В — $510–660 за м2. Стоимость продажи офисов класса А — $3800–5600 за м2, класса В — $1700–4000 за м2.
Продажа
По данным специалистов NAI Global, стоимость продажи офисных помещений класса А составляет $4200–6000 за м2, продажа офисных помещений класса В — $2000–3900 за м2, офисные помещения класса С продаются по цене $1000–1800 за м2.
Рост среднего уровня арендных ставок за I квартал 2006 года составил в сегменте офисных помещений класса А — 3–6%, в сегменте помещений класса В — 3–4%, тогда как в сегменте офисных помещений класса С — 2–5%.
Стоимость конкретного здания обусловлена не только его местонахождением, но и техническими характеристикамиКак отмечает Александра Крыжановская, специалист по исследованиям отдела исследований Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, по итогам апреля стоимость офисных помещений класса А варьируется в зависимости от района от $4500 за м2 общей площади до $9000. Стоимость офисных помещений класса В находится в диапазоне от $2700 до $5000. Как подчеркивает Крыжановская, стоимость конкретного здания обусловлена не только его местонахождением, но и техническими характеристиками, внутренней отделкой, возрастом здания, статусом здания (строящееся/существующее/реконструируемое), окружением здания. По сравнению с I кварталом 2006 года стоимость возросла в среднем на 20%, что связано с падением курса доллара США (следует учитывать тот факт, что цены на рынке номинируются в долларах США), ростом спроса на покупку офисных помещений компаниями в сфере финансового, банковского и промышленного секторов, появлением на рынке новых зданий, соответствующих современным стандартам качественных офисных помещений.
Тенденции рынка
На рынке преобладают сделки по аренде офисных площадей, их объем превышает сумму сделок по купле-продаже более чем в два раза. Данная тенденция объясняется нежеланием ряда крупных компаний выделять значительные средства на приобретение офисных помещений в ущерб развитию бизнеса. Тогда как политика многих западных компаний, выходящих на российский рынок, вообще не предусматривает покупку собственной штаб-квартиры.
По словам Владимира Журавлева, на рынке наблюдается также тенденция переноса сроков сдачи в эксплуатацию офисных объектов, что сказывается на росте дефицита предложения. В текущем году планируется ввести на рынок порядка 1 млн. м2 офисных площадей, однако в течение I квартала было введено только 180 тыс. м2. В случае обеспечения заявленного объема нового строительства с последующим прогрессивным ростом объемов ввода площадей, к 2007–2008 году вероятна ситуация некоторого снижения арендных ставок.
Как резюмирует Ольга Кисарина, сейчас рано говорить о насыщении рынка. По данным Praedium, с января 2006 года было введено в эксплуатацию примерно 390 000 м2 офисных центров класса А, В. До конца 2006 года заявлено к вводу в эксплуатацию еще порядка 700 000 м2. В совокупном объеме (порядка 1 100 000 м2) эта цифра несущественна в сравнении с неудовлетворенным спросом.
Собственник